房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******
作者：孙梦凡
时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。
近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。
“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”
“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”
一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。
前所未有的洗牌之年
2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。
中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。
商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。
与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。
回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。
五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。
积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”
李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。
为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。
信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。
在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。
在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。
对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。
李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。
朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。
在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。
路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。
莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。
李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。
麦当劳中国CEO张家茵：中国市场为麦当劳提供了独一无二的发展机遇******
【跨国企业在中国】
编者按：
走进在华跨国企业，听外企老总谈“中国式现代化机遇”、释“经济全球化之道”。
中新网11月3日电题：麦当劳中国CEO张家茵：中国市场为麦当劳提供了独一无二的发展机遇
中新财经 吴家驹
“过去十年中，面对复杂多变的全球形势，中国经济保持了高速增长，在世界经济增长中扮演着越来越重要的角色。”麦当劳中国首席执行官张家茵日前接受中新财经专访时如是说。
张家茵表示，过去十年，中国努力激发市场主体活力，持续完善市场体系建设，为麦当劳中国的稳健发展提供了不断优化的营商环境。预计到2022年底，麦当劳中国开设的餐厅将达5000多家，五年间餐厅数量翻了一番多。
访谈实录摘要如下：
中新财经：自1990年在深圳开设中国第一家餐厅以来，麦当劳已经深耕中国市场30多年。近十年来，中国市场发生了巨大的变化，作为见证者之一，麦当劳如何看待中国市场这十年的发展与变化？
张家茵：1990年麦当劳刚进入中国时，北京、上海和深圳等城市的麦当劳餐厅一座难求，今天麦当劳近5000家餐厅遍布全国各地。
麦当劳的迅猛发展，得益于中国过去30年的快速成长。在这30年中，中国经济迅速发展，居民收入保持增长，消费需求更多样化。近10年，中国努力激发市场主体活力，持续完善市场体系建设，为麦当劳在中国的稳健发展提供了不断优化的营商环境。中国政府致力于营造市场化、法治化、国际化一流营商环境，这为2017年麦当劳与中信及凯雷战略合作、共同发展中国内地和中国香港地区的业务创造了客观条件，助力麦当劳中国进一步深入本土化，加速在中国的成长。
麦当劳见证了中国经济发展的浪潮，并植根中国，用创新、成长与中国社会经济的发展同频共振。
中新财经：进入中国市场以来，麦当劳采取了哪些本土化策略？
张家茵：过去30年，麦当劳见证了中国一个又一个的辉煌成就，而中国市场的巨大消费潜力也为麦当劳提供了独一无二的发展机遇。我们的本土化策略聚焦开设新店扩张市场、发展非堂食业务、加快新品开发和驱动数字化赋能，不断加速在中国的发展。
2017年起，麦当劳与中信及凯雷战略合作，共同发展中国内地和中国香港地区的业务，标志着麦当劳中国进入“金拱门”时代，植根中国，充分利用本地资源，加快决策，捕捉快速发展的中国市场机会，进一步加速了麦当劳中国的本土化进程。
如今，麦当劳中国已有近5000家餐厅，员工超18万，已成为麦当劳全球第二大市场，也是增长最快的市场，并实现了高度数字化，赋能业务成长。
中新财经：面对消费的新理念、新趋势，麦当劳中国在产品研发和服务创新作了哪些改变？
张家茵：麦当劳中国始终密切关注中国市场快速变化的消费者需求。以标志性的经典产品、数字化驱动的便捷性和高度定制化的会员服务为关键增长驱动因素，持续推动“金拱门时代”高质量的快速增长。
作为西式快餐品牌，麦当劳中国积极收集消费者反馈，不断丰富菜单，已成功为中国消费者推出麦辣鸡腿堡、板烧鸡腿堡、麦辣鸡翅、麦麦脆汁鸡和咔滋脆鸡腿堡等产品。其中，麦麦脆汁鸡和咔滋脆鸡腿堡是麦当劳中国进入“金拱门时代”后的最新成果。2021年麦当劳中国启用新总部大楼，设有创新菜单实验室与餐厅数字厨房，创新贯穿研发，2021年共推出超过160款新产品。
近年来，随着移动互联网和数字化的快速发展，中国消费者对食物便利性的要求与日俱增。麦当劳中国通过加速开店、持续创新和驾驭数字化变革，满足消费者的新需求。
2017年进入“金拱门时代”后，麦当劳中国发展不断提速。预计到2022年底，麦当劳中国开设的餐厅将达5000多家，五年间餐厅数量翻了一番多，扩大了为消费者提供美味和服务的范围。另外，我们对线下渠道业务平台持续创新，以更好地满足各类消费者的消费习惯，例如可以便捷取餐带走的智慧取餐柜“M to Go”，以及可以驾驶汽车直接点餐、取餐的得来速等。
在线下快速扩张的同时，麦当劳中国也加速布局在线业务。我们在多个平台提供线上点餐平台、支付及服务，并在多个电子商务和社交商务平台上开设线上商城。无论是取货、送货、直播优惠券、订阅卡、信用卡积分还是兑换优惠券，顾客都可以选择他们喜欢的渠道和方式下单。
此外，疫情下消费者对于餐饮外送的需求越来越旺盛。在此背景下，麦当劳中国近5000家餐厅的90%以上提供承诺30分钟必达的“麦乐送”外送服务。如今，麦乐送已成为麦当劳中国整体销售重要引擎，并保持强劲增长。
中新财经：今年9月麦当劳中国发布了在中国的首家“零碳餐厅”。未来麦当劳中国在“双碳”领域还有哪些布局？
张家茵：在过去的十年中，我们看到中国在加快经济发展的同时，不断加速推动绿色发展，将尊重自然、顺应自然、保护自然作为现代化建设的内在要求。中国加快发展方式绿色转型，实施全面节约战略，发展绿色低碳产业，倡导绿色消费，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式，这与麦当劳中国的绿色发展理念不谋而合。
餐厅是麦当劳业务的核心，麦当劳中国始终致力于建设绿色餐厅，推动餐厅不断进行设备优化、营运调整以实现节能减排。对于新开设的餐厅，麦当劳从选址、设计和建造都严格实现安心环保可持续，并获得国际权威的LEED认证。截至目前，麦当劳中国已经有1600家LEED认证绿色餐厅。预计到2022年年底，麦当劳中国将开设超过1800家LEED认证绿色餐厅。
此外，麦当劳还积极致力于绿色餐厅的创新突破。9月20日，麦当劳北京首钢园餐厅正式开业，该餐厅参照国际权威能源与环境设计先锋(LEED)评级零碳排放标准和零能耗标准进行设计、施工，餐厅建设超过2000平方米场地内太阳能光伏发电系统，年均发电量33万千瓦时，满足餐厅日常运营电力需求。
餐厅也是麦当劳与消费者互动、沟通最重要的窗口，麦当劳中国通过线上线下的消费者科普和互动，将绿色体验贯穿到顾客旅程的各个环节，鼓励绿色减碳的生活方式。
在麦当劳餐厅，顾客可以体验到麦当劳“绿色回收”核心平台“重塑好物”的各种成果。该项目产品中的海洋塑料回收椅、“懵懵小象”、宝宝椅和绿色餐盘等成果也已陆续在麦当劳中国绿色餐厅中亮相。麦当劳绿色餐厅还为消费者提供100%可持续森林认证原纸(FSC)包装袋、免吸管饮料杯和可降解塑料饮料袋等“绿色包装”，在确保消费者用餐体验的前提下，使用更绿色的包装，减少包材和塑料，并使用可持续认证原纸。
中新财经：当前，全球经济形势复杂多变。这是否会对麦当劳在中国的业务产生影响？未来麦当劳在中国市场将如何开展业务布局？
张家茵：我们看到过去十年中，面对复杂多变的全球形势，中国经济保持了高速增长，在世界经济增长中扮演着越来越重要的角色。
麦当劳将继续扎根中国市场，在洞察本土顾客的口味以及生活形式的基础上，加速新品的创意及研发，不断推陈出新，为顾客持续带来充满新鲜感的美味产品。同时，麦当劳中国将继续开设新餐厅、驾驭数字化变革和加快业务平台创新，覆盖更多的市场，满足顾客日新月异的消费需求。
同时，我们也关注中国的绿色未来，我们与权威专业的合作伙伴一起，联动上下游供应商，以绿色发展引擎驱动业务的可持续增长，降低对环境的影响，在绿色餐厅、绿色包装、绿色供应链和绿色回收方面不断探索和发力，为下一代创造更绿色的未来。(完)
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